최근 정부와 여당이 3기 신도시부터 토지를 민간에 매각하지 않고 임대 방식으로 전환하겠다는 방침을 내놓으면서 부동산 업계가 술렁이고 있습니다. 표면적으로는 개발이익의 사회 환원과 공공성 강화를 내세우지만, 실제로는 청년 안심주택 사태에서 이미 드러난 구조적 모순이 반복될 수 있다는 우려가 커지고 있습니다.
‘공공은 땅만 쥐고 책임은 회피, 민간은 자금난에 휘청, 피해는 세입자에게 전가’되는 악순환이 대규모로 확장될 가능성이 제기되고 있는 것이죠. 이번 글에서는 청년 안심주택 사례를 통해 드러난 문제와, 3기 신도시 토지 임대제가 어떤 파장을 불러올지 짚어보겠습니다.
목차
- 3기 신도시 토지 임대제, 무엇이 달라지나?
- 토지 공개념과 임대 공급제의 명분
- 청년 안심주택 사태가 보여준 구조적 모순
- 3기 신도시에 똑같이 재현될 위험
- 정책의 명분과 현실 사이의 간극
- 우리가 던져야 할 질문: 진짜 공공성은 무엇인가?
1. 3기 신도시 토지 임대제, 무엇이 달라지나?
기존 LH의 방식은 토지를 조성한 뒤 민간 건설사에 매각해 얻은 수익으로 공공임대나 적자를 메우는 구조였습니다. 하지만 새 방침은 토지를 아예 매각하지 않고 국가가 소유한 채 민간에 임대만 주는 방식입니다. 얼핏 보면 ‘토지 공개념’ 강화, 공공성 확대처럼 들리지만, 문제는 단순히 소유권 문제에서 그치지 않습니다. 실제 운영 과정에서 발생할 리스크 관리 주체가 모호해진다는 점이 핵심입니다.
2. 토지 공개념과 임대 공급제의 명분
정부와 여당은 토지 공개념을 앞세우며, 토지는 공공이 계속 보유해야 하며 발생하는 이익을 사회 전체로 환원해야 한다는 논리를 내세웁니다. 추미애·박주민 등 강경 성향의 여권 인사와 학계의 토지 공개념 학파가 적극적으로 참여하고 있죠. 명분만 보면 “개발이익은 국민에게 돌아간다”는 그럴듯한 주장입니다. 하지만 그 이면에는 책임 구조의 불분명함이 숨어 있습니다.
3. 청년 안심주택 사태가 보여준 구조적 모순
📌 보증금 미반환 사례
서울시와 SH공사가 내놓은 청년 안심주택은 이름만 보면 든든해 보이지만, 실제로는 ‘근심주택’으로 전락했습니다. 성북구 장위동 사회주택에선 계약 만료 세입자들이 8,700만 원의 보증금을 돌려받지 못했고, 송파구 잠실 센트럴파크는 134가구, 238억 원의 보증금이 묶인 채 경매에 넘어갔습니다. 동작구, 광진구 등 다른 지역에서도 비슷한 상황이 이어지고 있습니다.
📌 보험 가입 불가의 함정
법적으로 임대 사업자는 보증보험에 가입해야 하지만, 청년 안심주택 상당수는 보험조차 없었습니다. 이유는 세 가지입니다.
- 토지와 건물 소유자가 분리돼 있어 보험 가입 불가능
- 민간 사업자의 재무 상태 불량
- 자본력이 부족한 운영 주체로 인해 보험사에서 거절
📌 책임 회피의 현실
토지는 공공기관이, 건물은 민간이 맡는 ‘따로국밥 구조’ 속에서 문제가 터지자 공공은 “우린 땅만 빌려줬다”라 하고, 민간은 “돈이 없다”라며 발을 뺍니다. 결국 피해는 세입자의 몫으로 돌아갑니다.
4. 3기 신도시에 똑같이 재현될 위험
📌 대규모 피해 가능성
청년 안심주택에서 이미 수백억 원의 보증금 피해가 발생했는데, 3기 신도시는 수만 세대 규모입니다. 만약 동일한 구조가 적용된다면 수천억~수조 원의 보증금 피해가 발생할 수 있고, 수만 명의 세입자가 길거리에 내몰릴 수 있습니다.
📌 세입자에게 전가되는 리스크
토지는 국가가 소유하지만, 건설·운영은 민간 몫입니다. 민간 사업자가 자금난에 빠지면 보증보험 가입도 어려워지고, 공공은 “책임 없다”며 빠져나갈 수 있습니다. 결국 피해는 세입자에게 집중됩니다.
5. 정책의 명분과 현실 사이의 간극
정부는 “개발이익의 사회 환원”이라는 명분을 내세우지만, 실제로는 공공은 땅만 쥐고 리스크는 민간과 세입자에게 떠넘기는 구조가 형성됩니다. 이는 단순히 행정 실수가 아니라 구조적 한계에서 비롯된 문제입니다. 명분은 거창하지만 현실은 서민의 삶을 뒤흔드는 결과를 낳을 수 있습니다.
6. 우리가 던져야 할 질문: 진짜 공공성은 무엇인가?
정책은 구호나 명분이 아니라 현실적 효과로 평가받아야 합니다. 청년 안심주택 사태는 이미 우리에게 경고등을 켰습니다. 그럼에도 불구하고 같은 구조를 3기 신도시에 대규모로 도입한다면, 이번엔 경고가 아니라 주거 대참사로 이어질 수 있습니다.
우리가 던져야 할 질문은 분명합니다.
- 이 정책은 정말 국민을 위한 것인가?
- 아니면 ‘공공성’이라는 이름으로 국민에게 모든 위험을 떠넘기는 실험인가?
정책의 본질을 제대로 따져보지 않는다면, 피해는 또다시 국민 몫으로 돌아올 수밖에 없습니다.
✅ 이번 글은 정부가 추진하는 3기 신도시 토지 임대제가 가진 구조적 문제와, 이미 현실에서 터진 청년 안심주택 사태의 교훈을 연결해 살펴봤습니다. 명분만 화려한 정책이 아닌, 실제로 국민을 보호할 수 있는 제도적 장치가 마련되지 않는 한, 우리는 같은 비극을 반복할 수 있습니다.